Коттеджные поселки: перспективы развития

В конце апреля в посёлке Янино прошла Международная конференция «Загородное домостроение – 2008. Комплексный подход», организатором которой выступило Агентство Интегрированных Маркетинговых Коммуникаций «Cтатус ПРО». Это мероприятие объединило более ста специалистов в различных областях загородного домостроения – строителей, инвесторов, маркетологов, юристов, архитекторов. Как выяснилось, вопросы загородного жилья волнуют далеко не одних петербуржцев.

Самое очевидное, что неоднократно подтвердилось в ходе проведения конференции и что уже давно не является для нас секретом, – загородное домостроение в Ленобласти идёт семимильными шагами. И тому есть несколько основных причин.

Первая из них – это растущая транспортная доступность. Ведь в советское и постсоветское время для переезда большого количества людей за город просто не было необходимого количества дорог.
– Загородное жильё должно быть прямой альтернативой жилью городскому, – таково мнение Дмитрия Дмитриевича Майорова, заместителя генерального директора ООО «Национальная жилищная корпорация – Санкт-Петербург». – Однако у многих потенциальных покупателей возникает вопрос – сколько времени они будут тратить на дорогу? С нашей точки зрения, измерять это расстояние нужно не в километрах, а во времени доступа. Не секрет, что в некоторых местах автомобили из-за пробок могут ехать только со скоростью пешехода. Традиционно для Петербурга считается, что путь до работы должен занимать около часа, а лучше – ещё меньше. И мы можем смело заявить: успешные примеры проектов, когда коттеджный посёлок находится всего в часе езды от деловых и досуговых центров, уже есть.

Хочу, как у них

А. В. ЛебединскийВторая причина растущей популярности загородного жилья – это меняющийся менталитет россиян. У наших соотечественников появилась возможность посещать другие страны, где лучшим жилищем считается собственный дом. Поэтому сейчас для многих россиян квартира в многоэтажке – уже не предел мечтаний. По подсчётам социологов, если два год назад абсолютное большинство покупателей ориентировалось на приобретение квартир, то сейчас приоритеты сдвигаются в сторону индивидуального жилья – коттеджей и таун-хаузов.

И третье важное условие. Благодаря широко открытому «окну в Европу» для нас становятся доступными западные строительные технологии, которые быстро осваиваются отечественными производствами и строительными компаниями.

Жильё в цифрах

Общий объём рынка недвижимости на 2007 год оценивается приблизительно в 300 млрд. рублей, при этом городского – в 170 млрд. рублей, а загородного – в 28 млрд. (согласитесь, пока не так много). Однако динамика роста налицо. В 2006 году было построено 290 индивидуальных домов, а в 2007 – уже 770. Сейчас в Ленобласти насчитывается 259 коттеджных посёлков (с учётом заявленных в проектах), или 22000 домовладений (домовладение – это коттедж с земельным участком). Отметим, что из этой цифры действующих посёлков – 87 (это около 3000 домовладений). Уже в наступившем 2008 году планируется ввести 74 посёлка (это будет уже 4150 домовладений), а в 2009 – ещё 35 посёлков. В итоге за ближайшие два года рынок коттеджных посёлков Ленобласти увеличится более чем в два раза. Исходя из этих цифр можно заключить, что популярность индивидуального строительства, несомненно, растёт.

Совет

Загородное жильё от «эконом» до «премиум» класса нуждается в охране. Вкладывая немалые средства в недвижимость, позаботьтесь об организации безопасности объекта, установив индивидуальную охранно-пожарную сигнализацию, позволяющую круглосуточно осуществлять мониторинг территории и передавать сигналы «тревога» как собственнику, так и вооружённой группе захвата.

Андрей Дмитренко, президент
ООО Охранное предприятие «ФОРСАД»

И север, и юг

Конечно, такому бурному росту способствуют не только частые поездки граждан за границу и улучшение качества дорог. По мнению предпринимателей, правительство Ленинградской области во многом идёт навстречу строителям, совершенствует механизмы землеотвода, выделяет площадки для комплексного развития территорий, что позволяет строить не только комфортные дома со всей необходимой инженерией и удобные современные дороги, но и возводить объекты социального назначения – школы, детские сады, спортивные комплексы и т. д.

– К сожалению, остаются проблемы в работе с монополистами – поставщиками газа и электричества, – говорит Алексей Валерьевич Лебединский, исполнительный директор Союза Строительных Организаций Ленинградской области. – Однако и здесь ситуация понемногу меняется, а потому я считаю, что предпринимателям сейчас самое время обратить внимание на нашу Ленобласть. Здесь, вслед за прибалтийскими странами и Подмосковьем, ожидается бурный рост продаж.

Что касается географии рынка, то его развитие идёт по всем направлениям и во всех районах Ленобласти. Конечно, северные районы – Всеволожский, Выборгский, Приозерский, Курортный – в совокупности по-прежнему превалируют над южными (они составляют 78,5% от всего объёма предложений). Однако первые признаки смещения на юг уже заметны. Например, популярнейший Всеволожский район уже начинает «пасовать» перед Приозерским и Выборгским, а им «на пятки» наступают Ломоносовский, Гатчинский и Тосненский.

– Приоритеты потенциальных покупателей распределяются достаточно равномерно: север, юг – и немного восток, – уточняет Дмитрий Александрович Канаев, генеральный директор исследовательской фирмы «Гортис». – Формально самым популярным направлением остаётся северное – это 42% чаяний будущих домовладельцев. Однако если сложить Павловск, Петергоф, Стрельну и Пушкин, окажется ещё 38%. Получаем достаточно равномерное распределение желаний.

Дом или дача?

Чтобы классифицировать рынок коттеджных посёлков, эксперты оперируют двумя основными понятиями – потенциальным назначением посёлка и ценой домовладения. Назначение определяется местоположением и транспортной доступностью, благодаря чему выделяются два типа посёлков – для постоянного проживания и дачные. Посёлки для постоянного проживания имеют более развитую инфраструктуру и транспортную доступность в пределах получаса езды от города. Обычно это около 30км от города, хотя с каждым годом расстояние увеличивается.

Дачные домовладения, подчас тоже весьма комфортные и современные, как правило, находятся в более уединённых местах – удобно ездить на отдых, но далековато добираться до работы. Кстати, совсем недавно появились проекты дачного типа в самом дорогом сегменте, чего раньше не было вовсе. Доля посёлков дачного типа не так уж мала – 46% от общего числа предложений.

В нашем классе

Цена домовладения во многом зависит от класса посёлка. Единой классификации в этой области не существует, каждая компания вправе определить её сама. Однако, в целом мы можем разделить все рыночные предложения коттеджных посёлков на четыре класса – «эконом» (до $320 тыс.), «бизнес» (от $500 тыс.), «элит» (от $1млн.) и «премиум» (стоимостью от $1,5 млн.).

Наибольшее число предложений сконцентрировано в классе «бизнес» – 38%. В зоне «эконом» – 35%, но этот класс отличается большим количеством домовладений – более ста в посёлке. От класса посёлка во многом зависит и площадь участка домовладения. Так, в классе «эконом» чаще всего предлагают небольшие участки размером от двух соток, а в сегменте «премиум» предложения начинаются уже от двадцати.

От класса посёлка зависит и площадь дома. Обычно предлагают жильё метражом от 80 до 500м2 (в среднем 150-300м2). Естественно, с повышением класса увеличивается и площадь постройки.

Готов ли мой дом?

Итак, что же вам могут предложить? Прежде всего, готовые объекты (кстати, с 2006 года наметилась тенденция к увеличению спроса на жильё с отделкой – либо полностью готовое, либо «под чистовую отделку»). Другой вариант – участки с подрядом, когда застройщик продаёт участки и предлагает на выбор несколько проектов домов. И третий – участок без подряда, когда покупатель приобретает участок, а строительством дома занимается самостоятельно. Готовые объекты составляют более 50% всего объёма предложений, а остальные два вида примерно равны.
В 76% посёлков общая территория под застройку не превышает 20га. Однако намечается тенденция к увеличению масштабности проектов (преимущественно в классе «эконом»). Ажиотажный рост цен на квартиры в 2006 году подтолкнул множество покупателей к загородному рынку, причём наибольшей популярностью пользуется именно этот класс недвижимости.

Пока это довольно сложный сегмент рынка, однако его стараются «сделать ближе к народу». По мнению специалистов, стоимость загородного жилья можно значительно снизить, если соблюсти несколько важных правил. Первое – это масштабность проектов. Чем больше домовладений в посёлке, тем лучше распределится нагрузка на инженерную инфраструктуру и, соответственно, меньше будет удельная составляющая стоимости подключения электричества на каждый метр. Поэтому предпринимателей-девелоперов особенно интересуют земельные участки с централизованными инженерными сетями – городским водопроводом, канализацией, газо- и энергоснабжением.

Кроме того, в маленьких посёлках намного сложнее организовать социальную инфраструктуру. В «деревушке», состоящей из 30 домов, скорее всего, не будет даже магазина, не говоря уже о детском садике, салоне красоты и т. д.

В настоящее время большинство посёлков класса «эконом» ограничиваются охраной, небольшой спортивной площадкой и детским городком. Это, конечно, попроще, чем уровни «бизнес», «элит», и «премиум», где можно встретить не только магазины, но и пляжные и прогулочные зоны, спортивные центры, клубы, рестораны, спа-комплексы и гольф-клубы. Однако наметилась и положительная тенденция – в посёлках класса «эконом» размером более 100 домовладений появляются зоны отдыха, магазины и даже школы.

Есть на чём экономить

– Социальная инфраструктура зарождается в тех посёлках класса «эконом», где количество домовладений доходит хотя бы до двухсот, а лучше – ещё больше, – считает Дмитрий Дмитриевич Майоров, заместитель генерального директора ООО «Национальная жилищная корпорация – Санкт-Петербург». – При масштабе в пятьсот домовладений уже могут появляться увеселительные заведения и спортивные комплексы».
– Что касается используемых строительных материалов, сейчас в рамках одного посёлка покупателям могут быть предложены разные варианты, – отметила Зося Витальевна Захарова, руководитель отдела консалтинга и аналитических исследований ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости». – Однако прослеживается определённая зависимость применяемых материалов от класса и типа коттеджного посёлка. Так, в классе «эконом» практически не используется кирпич, в основном, это недорогие каркасные технологии. По мере возрастания класса посёлка «доля кирпича» увеличивается.

Строительство дома – это по-прежнему дорогостоящее мероприятие, однако современные технологии, а также абсолютная типизация и унификация загородных проектов позволяет значительно снизить время и затраты на возведение всего коттеджного посёлка.

До половины наших клиентов для приобретения жилья используют ипотеку. Однако здесь есть одна очень серьёзная проблема – определение ликвидности предмета залога. Именно по этой причине ипотечные компании очень неохотно кредитуют загородное строительство. А типизация проекта позволяет легко оценить дом.

Застройщики утверждают, что при соблюдении этих условий загородное жильё может смело конкурировать с городскими квартирами. Если цены на трёхкомнатные квартиры площадью 75-80м2 в «спальных» районах Санкт-Петербурга – Купчино, Коломяги, Ржевка – в апреле составляли около 6 млн. рублей ($ 250 тыс.), столько же стоил таун-хауз площадью 110м2 с прилегающим участком в две сотки.

Единственная существенная разница – стоимость эксплуатации, то есть те самые квитанции, вид которых ежемесячно приводит нас в уныние. По подсчётам специалистов, в доме на территории коттеджного посёлка счета в пять тысяч рублей – это минимальная цифра, плюс счётчики, которые у каждого хозяина «накручивают» свою сумму. Скажем, если у вас во дворе круглосуточно бьют фонтаны, а по всему дому горит свет, ваши расходы будут значительно больше, чем у экономных соседей.

Покупаем в мае

Если продолжить тему стоимости земельных участков по территории Ленобласти, то, конечно, самые высокие цены по-прежнему удерживает Курортный район. На сформировавшейся элитной территории (Комарово, Репино, Солнечное, Сестрорецк) стоимость за сотку доходит до $50-70 тыс.

Вообще, цена земельного участка зависит не только от класса посёлка, но и от его местоположения, размера дома, участка, готовности объекта, а также экологической обстановки (отсутствия поблизости свалок, терминалов, предприятий и т. д.).

Заметим, что спрос на загородное жильё подвержен сезонным колебаниям. Активность наблюдается в марте – апреле, пик приходится на май. Локальное увеличение спроса, особенно в классе «премиум», отмечается в декабре.

Что день грядущий нам готовит

И, конечно, самая животрепещущая тема – ценовые прогнозы и тенденции развития загородного рынка.

– В случае активного роста цен на городские квартиры спрос будет перемещаться в сторону загородного жилья, – считает З. В. Захарова, ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости». – Что и будет «толкать» цены на коттеджи вверх. Мы прогнозируем рост в 15-30% в год. Причём коттеджи класса «эконом» будут дорожать медленнее, так как здесь для потенциального покупателя и так довольно тяжёлая ситуация. Быстрее всего будут расти цены на земельные участки в таких пока недооценённых районах, как Тосненский, Гатчинский и Ломоносовский.

По прогнозам аналитиков, в ближайшем будущем ожидается массовое освоение южных районов. Это связано с запуском кольцевой автодороги, массовой застройкой Юго-Запада, строительством торгово-развлекательных центров в южных районах города.

В Выборгском, Всеволожском и Приозерском районах следует ожидать появления наибольшего числа коттеджных посёлков. Юг и Запад Ленинградской области, скорее всего, станут развиваться по типу урбанистической застройки (так называемого расползающегося города), то есть, по сути, будут застраиваться таун-хаузами. Карельский перешеек останется местом элитной застройки.

Таким образом, в скором времени частный коттедж станет равноценной, но более приятной альтернативой городской квартире.
Организаторы конференции выражают благодарность всем участникам и спонсорам конференции и приглашают всех желающих на следующее мероприятие — конференцию «Ландшафтная индустрия – 2008», которая будет проходить с 29 сентября по 2 октября 2008 года.

Текст:
Анастасия Сухорукова

«Загородное строительство» № 6 (34), июнь 2008 г

Похожие статьи: