Как правило, к вопросу строительства собственного дома люди подходят особенно щепетильно и придирчиво. Ведь речь идёт не просто о жилом помещении, а о создании комфорта и уюта для себя и своей семьи. Следующий этап, после оформления земельного участка, – это архитектурный проект.
Можно приобрести готовый проект дома или заказать индивидуальный проект в проектной организации. Сразу же возникает вопрос: обязательно ли обращаться к квалифицированным специалистам для разработки проекта или можно выполнить его своими силами? Ответ на данный вопрос можно найти в законодательстве. Если заглянуть в Градостроительный кодекс (статья 48, п.3), то получается, что по закону можно избежать официального этапа проектных работ.
П. 3, ст. 48 Градостроительного кодекса гласит: «Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства».
– Практика строительства по проекту, принятая во всём цивилизованном мире, для нас, в общем-то, – «новая реальность», – говорит Алексей Онищенко, руководитель направления маркетинга ОАО «Победа ЛСР», LSR Group. – Ещё совсем недавно заказчики приходили с вырванными из каталога листочками с картинкой дома и просили рассчитать количество кирпича. И рассчитывали! С определённым уровнем допущения. Понятно, что составление проекта и спецификации на его основе позволяет застройщику приобрести только необходимые строительные материалы и избежать дополнительных расходов.
Совет
Адаптировать типовой проект дома под земельный участок со сложным ландшафтом вполне возможно. Как правило, здесь действуют два фактора: сложный рельеф или деревья, представляющие ландшафтную ценность (сосны, ели...). В первом случае заказчику надо сделать топографию, где будут все точные данные о рельефе участка. Во втором – так называемый «подеревный план», где указано расположение деревьев на участке, их размеры и высота. Когда будет выбрано расположение дома на участке, надо озаботиться сохранением наиболее ценных деревьев, а относительно тех, которые следует вырубить (попадают под дом) или есть просто желание их убрать, надо получить соответствующее разрешение в местной администрации, и можно браться за топор.
Владимир Тарасов, архитектор, генеральный директор ООО «Архитектурно-Дизайнерская Студия «АЛЬФАПЛАН»
Нерегулируемая законодательно подготовка проектной документации (применительно к объектам индивидуального жилищного строительства), с одной стороны, плюс, поскольку упрощает процесс строительства. С другой стороны, оставляет «легитимность» этого процесса на совести самого застройщика. При этом необходима дальнейшая работа в плане чёткой системы взаимосвязи строительства и согласований. Чтобы сбить цену жилья в России, необходимо пересмотреть и максимально упростить процедуру оформления участков и согласования проектов строительства жилья, сделать её ещё более прозрачной. Также нужна помощь государства по решению проблем с подключением объектов к инженерным коммуникациям.
– Политика в вопросе согласования проекта заключается в том, чтобы максимально снять бюрократические и коррупционные преграды для частных застройщиков, что, несомненно, следует поставить в заслугу государству,– считает Владимир Тарасов, архитектор, генеральный директор ООО «Архитектурно-Дизайнерская Студия «АЛЬФАПЛАН». – Мы работаем также в Украине, где для частников сложные процедуры согласования и утверждения проектов, и коррупция в этой сфере цветёт с тропической пышностью и размахом. В России частник должен сам позаботиться о том, чтобы разумным образом распорядиться собственными деньгами на строительство. И вот разъяснительной работы в этой сфере явно недостаточно. Следует много больше рассказывать частному застройщику о том, как выбирать строительные фирмы и технологии строительства, каковы лично его функции как заказчика, как организовать процесс строительного производства и т. д.
«Проверить алгеброй гармонию»
Выполнить проектные и строительные работы без привлечения специалистов можно, но в будущем могут возникнуть проблемы. Чётко представлять свой будущий дом, определиться с планировкой, выбрать материал – это только часть большой работы. Существует множество моментов, требующих детальной проработки, выполнить которую могут только специалисты. Например, конструкция фундамента дома, силовая модель и прочностные расчёты, прокладка электропроводки и труб водоснабжения горячей (холодной) водой, оснащение дома системой отопления и вентиляции, схемы вводов (выводов) инженерных сетей, слаботочные сети, охранно-пожарная сигнализация и т. д.
Самое элементарное, что потребуется при вводе дома в эксплуатацию, это его подключение к местным сетям. Необходимо будет пройти процедуру согласования в соответствующих органах. Отсутствие проекта в целом или некоторых разделов, или просто несоответствие их действующим нормам и правилам может оказаться значительным препятствием при получении разрешительных документов для регистрации постройки. Строительство дома нужно проводить совместно с профессионалами. При этом на этапе обсуждения проекта лучше сразу ставить исполнителям задачу полного проектирования и подготовки всех необходимых документов.
Совет
Индивидуальный проект – это, прежде всего, серьёзные заказчики и немалые инвестиции. Причиной строительства оригинального дома по эксклюзивному проекту является либо желание заказчика реализовать свои архитектурные «задумки», либо выгодно вложить деньги путём привлечения именитого архитектора или модного архитектурного бюро.
Алексей Онищенко, руководитель направления маркетинга ОАО «Победа ЛСР», LSR Group
В наших широтах особенно важно уже на этапе проектирования учесть теплопотери и провести расчёты теплопроводности стен и кровли. Более низкий уровень энергопотерь в процессе эксплуатации проектируемого дома позволит в дальнейшем сократить расходы на его эксплуатацию. С учётом теплоэффективности проектировщики оценивают территориальное расположение здания, его объёмно-планировочные решения, саму форму дома. К примеру, дом в форме куба имеет наименьшую площадь наружных стен, позволяющую повысить теплоизоляцию.
На все готовое...
При желании сэкономить на этапе проектирования дома следует воспользоваться типовым проектом. Также это положительно отразится на сроках. Готовые проекты – это, по сути дела, повторно применяемые индивидуальные проекты, продаваемые через каталог. Готовый проект всегда можно подкорректировать в соответствии со своими пожеланиями. Но помните, что любые, даже самые незначительные, изменения в ходе работ, могут повлечь за собой важные корректировки в готовом проекте. Например, изменяя способ укладки балок и стропильных систем, вам придётся видоизменять запроектированную систему вентиляции, расположение стояков водоснабжения и водоотведения. Во избежание ошибок необходимо полное соблюдение проектных решений и корректное внесение изменений под авторским надзором разработчика.
– Любые изменения в архитектурный проект должен вносить автор, – говорит Константин Вячеславович Ермаков, руководитель архитектурного бюро «АТРИУМ». –Во-первых, это регламентируется законодательством (ч. 4 ГК), во-вторых, позволяет избежать архитектурной безвкусицы. Если изменения вносятся в инженерную часть проекта и при этом влияют на архитектуру, необходимо это согласовать с автором.
Это нормальный, цивилизованный подход. Беда в том, что наше законодательство всё-таки не вполне совершенно, и строители могут вносить в проект всякую «отсебятину» безнаказанно. В цивилизованном мире это исключено. Именно поэтому в России так много безвкусных с архитектурной точки зрения построек, мало подлинно авторской архитектуры, и это большая проблема не только для российских архитекторов, но и для престижа самой России как государства.
Следует учесть, что в частном строительстве функции контроля осуществляет заказчик самостоятельно. Опять же, работая со строительной компанией с собственной проектной группой, вы застраховываете себя от возможных нарушений и отклонений в процессе строительства собственного дома.
– При внесении изменений в типовой проект заказчику придётся доплатить деньги за переработку,– разъясняет Алексей Онищенко, руководитель направления маркетинга ОАО «Победа ЛСР», LSR Group. – Но если изменения касаются только внутренней планировки дома, или вам захотелось добавить (убрать) окна, двери, мансарду, то это всего лишь несущественная (и с материальной точки зрения, в том числе) корректировка. Тем более нет необходимости вносить изменения в саму документацию проекта при переделке фасада или реализации своей креативности в чисто декоративном оформлении. В случае же кардинальных изменений в проекте, затрагивающих геометрию и конструктив дома, стоимость доработки типового проекта может перевести его в ценовой сегмент индивидуального.
Что касается соответствия рельефа участка проекту, то тут, скорее всего, в типовом проекте придётся корректировать фундаменты. Проще всего дело решается, если в типовом проекте есть цокольный этаж. В этом случае, дом намного легче вписать в рельеф. Если цокольного этажа нет, то, вполне вероятно, его будет нужно допроектировать.
Яркая индивидуальность...
Нужен ли вам индивидуальный проект коттеджа? Надо отдавать себе отчёт в том, что индивидуальное проектирование – удовольствие дорогое и требует довольно много времени. Площадь дома не является определяющей – по индивидуальному проекту может быть построен и небольшой дом. Основных причин заказать индивидуальный проект, пожалуй, две. Во-первых, это наличие у вас особых пожеланий или представлений о доме: вам нужна особая планировка, или необычная эстетика. Например, вы хотите аквариум под стеклянным полом гостиной, где будут плавать золотые рыбки, или, чтобы в вашей гостиной тихо журчал водопад, или есть мечта, чтобы, открыв дверь из спальни, иметь возможность сразу опуститься в бассейн.
Вряд ли найдётся готовый проект под такие пожелания. Другой случай – когда у вас земельный участок имеет особенности, диктующие необходимость индивидуальных решений: например, на участке ярко выраженный рельеф с удлинёнными пропорциями в одном направлении либо иные ярко выраженные природные особенности.
Фундамент – всегда основа!
Выбор подходящего фундамента для загородного дома зависит от разных, порой противоречивых, факторов. Для начала необходимо иметь на руках заключение геологической разведки, в которой указываются все характеристики грунта, уровня залегания и химического состава (агрессивности) подземных вод. После чего следует провести геодезическую съёмку, по результатам которой вы получите высотные отметки и привязку будущего строения. На основе всего этого проектировщики подберут наиболее подходящий тип фундамента. Также в законодательстве предусмотрена упрощённая схема, основанная на практическом опыте строительства разных сооружений.
Свод Правил СП 31-105-2002 «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом» п. 5.3.5 «Для одноэтажных каркасных домов могут устраиваться столбчатые фундаменты. Без специального расчёта они должны быть расположены по периметру каркаса с шагом не более 3,5 м».
СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» п. 5.5 «При строительстве традиционных домов в сельской местности высотой до двух этажей включительно, возводимых застройщиками собственными силами, решение о возможности применения технических решений по устройству фундаментов и несущих конструкций дома может быть принято на основе результатов предыдущего строительства и эксплуатации домов».
Сметливые заказывают смету!
Профессиональная компания к архитектурному проекту предоставит смету всех предстоящих расходов, как правило, бесплатно. В другом случае заказ сметы на строительство загородного дома будет стоить от 7-10 тыс. руб.
– На практике вопрос стоимости строительства решается сравнением с уже построенными аналогами проекта, – уточняет Константин Вячеславович Ермаков, руководитель архитектурного бюро «АТРИУМ». – Существуют так называемые укрупнённые показатели стоимости строительства за квадратный метр общей площади дома. Но в современных рыночных условиях, когда цены на стройматериалы меняются, когда на ходу меняется налоговое законодательство, когда строительство растягивается на несколько лет, точную стоимость строительства назвать практически невозможно. Можно говорить только о приблизительной оценке. Начальная сметная стоимость, посчитанная с учётом цен на сегодняшний день, часто отличается от реальных цифр.
Совет
Проект, кроме красивых картинок, должен содержать спецификацию всех применяемых материалов, их характеристики и требуемый объём. Именно проект является исходным документом при составлении точной сметы строительства. Любые изменения в проекте повлекут за собой корректировки в стоимости работ.
Компания «Канадский Дом»
При выборе проекта заказчик не знает стоимости строительства. Многие компании предоставляют информацию о стоимости строительства понравившегося проекта ещё на этапе его выбора. Конечно, это не смета с высокой степенью детализации, а расчёт на основании множества подобных проектов и перечня используемых материалов.
Автора – на сцену!
После утверждения заказчиком всех необходимых чертежей, входящих в проект, производится авторский надзор, обеспечивающий соответствие всех проводимых строительных или отделочных работ оговорённой концепции.
На практике это означает, что специалист один или несколько раз в неделю (периодичность зависит от сложности проекта) будет посещать объект с целью уточнения деталей проекта и, если возникает такая необходимость, вносить соответствующие изменения и замечания в журнал производства работ.
Совет
Проблему соответствия фундамента грунту на конкретном участке при покупке заказчиком готового проекта решают путём проведения исследования грунтов. Но по большей части это касается не коттеджей, а многоэтажных зданий. В типовых проектах фундамент, как правило, это монолитная плита, применимая для широкого диапазона грунтов. Этот тип фундамента технологичен и в последнее время приобрёл широкое распространение в коттеджном строительстве. Поэтому проблему соответствия грунтам в данном случае можно решить, приобретя проект с таким типом фундамента как монолитная плита. Если фундамент в проекте ленточный, то в таком случае лучше предварительно произвести исследование грунтов.
Константин Вячеславович Ермаков, руководитель архитектурного бюро «АТРИУМ»
– Авторский надзор обязателен, это известно во всём мире и было известно ещё в дореволюционной России,– считает Константин Вячеславович Ермаков, руководитель архитектурного бюро «АТРИУМ». – Без авторского надзора не было построено ни одно значимое архитектурное произведение. В современной России проблема состоит в том, что частные заказчики не хотят оплачивать авторский надзор в большинстве случаев, считая его лишней, навязанной услугой.
Авторский надзор также предполагает выезд с заказчиком в магазин с целью подбора мебели, сантехники, отделочных материалов, дизайнерских элементов и так далее. Часто заказчики сомневаются в необходимости авторского надзора и отказываются от него. В результате возникает множество недоразумений, недопонимания, и выполненная работа оказывается неудовлетворительной.
Даешь 5D!
До начала активного применения 3Д моделирования в проектировании проект удавалось сдать намного быстрее. Теперь же рассматривание многочисленных красивых визуализаций вводят подчас заказчика в транс или ступор и время утверждения проектного решения заметно увеличилось. В результате удлиняются сроки проектирования, себестоимость проектных работ заметно возросла по сравнению с теми временами, когда архитектору нужны были карандаш и пачка кальки. С другой стороны, программные средства позволяют проектировать теперь удалённо, общаться с заказчиками из других городов. В общем, есть и преимущества.
Совет
Современные компьютерные программы позволяют чётче визуализировать пожелания и требования заказчика, создавая виртуальную модель его будущего дома. Можно вписать дом в имеющийся пейзаж, создать любые трёхмерные изображения, экспериментировать с цветовыми решениями и т. д. Подобные методы наиболее подходят для дизайнерских проработок, так как носят образный характер.
Компания «Канадский Дом»
Компьютерные технологии XXI века, так называемая виртуальная реальность, даёт возможность заказчику совершить экскурсию по загородному дому ещё до начала строительства. Современные программные средства позволяют получить картину освещённости и теней в любое время года и суток. Используя возможности моделирования ландшафта, можно буквально «посмотреть» из окна будущего дома.
Текст: Эдуард Доминов
Консультанты: ООО «Архитектурно-дизайнерская Студия «АЛЬФАПЛАН»,
Архитектурное бюро «АТРИУМ», Компания «Канадский Дом», ОАО «Победа ЛСР», LSR Group
«Энциклопедия частного застройщика» 2011-2012
Похожие статьи:
- Опора вашего дома. Основные принципы проектирования.
- Технология, эстетика, функциональность. Общие принципы выбора проектов
- Как выбрать проект дома
- Дома премиум-класса. Проекты дорогих домов
- Проект дома и подготовка к стройке