Так гласит народная мудрость. И это особенно актуально сегодня по отношению к загородному строительству и всему, что с ним связано, в том числе и с реконструкцией, капитальным и текущим ремонтом и эксплуатацией домов. Чтобы было «мягко падать на соломку» или вообще не падать, существуют строительная экспертиза и технический надзор за строительством.
Что же такое строительная экспертиза? Первоначальный смысл, который сразу приходит в голову,— это экспертиза построенных домов. Но на самом деле здесь заложен более глубокий смысл и более широкий спектр оказываемых услуг и выполняемых функций.
Строительная экспертиза востребована на всех стадиях создания загородного дома от возникновения идеи построить дом (экспертиза идеи), затем экспертиза выбора и покупки участка, экспертиза проекта дома и до последнего, заключительного этапа,— экспертиза строительства, включая приёмку готового дома заказчиком у подрядчиков. Вам может показаться, что это бесконечная череда экспертиз и соответственно их оплат.
Экспертиза для коттеджей и садовых домов
Но поверьте, мой солидный опыт инженера-эксперта показывает, что лучше своевременно провести экспертизу проекта и очередного этапа строительства, чем получить новый дом с массой дефектов и недостатков, а в некоторых случаях строители даже умудряются построить новый дом непригодным к эксплуатации и опасным для жизни. Вы думаете, что такого быть не может! Может, и за время моей экспертной практики выявлено значительное количество больших загородных и небольших дачных домов, которые сразу после окончания строительства находились в аварийном состоянии, а их эксплуатация была невозможна и опасна. Всегда очень сочувствуешь и жалеешь невезучих собственников таких домов, а они клянут себя за то, что вовремя не обратились к строительной экспертизе. Стоимость же строительной экспертизы незначительна по сравнению со стоимостью земельных участков, проектов и строительства домов (всего лишь несколько процентов), а затраты на устранение дефектов, судебные издержки по расторжению договоров подряда по новым аварийным домам и моральные издержки заказчиков несоизмеримы с затратами на проведение экспертизы. Посмотрите на фотографии строящихся и построенных домов, которые находятся в «недопустимом» или «аварийном» состоянии, а владельцы этих домов — в состоянии проведения длительных и изнурительных судебных процессов с недобросовестными подрядчиками.
Случаи из жизни
Дорогостоящая баня из кедрового лафета признана экспертизой непригодной для эксплуатации из-за массового заражения древесины дереворазрушающими грибами, плесенью и древесными жуками. Эксперты могли бы остановить применение этого материала ещё до этапа строительства, и не пришлось бы сносить готовое строение по решению, вынесенному после долгих судебных процессов — подрядчику и заказчику были бы сэкономлены время и деньги (фото 1 и 2).
Двухэтажный дом со срубом ручной рубки из ангарской сосны и лиственницы признан экспертами недолговечным и требующим серьёзных затрат на консервацию древесины и сплошное внутреннее окрашивание с потерей натурального вида из-за массового заражения древесины дереворазрушающими грибами, плесенью и древесными жуками. Можно было бы не допустить применение некачественного материала (фото 3 и 4).
Строящийся дом с непонятным и неразумным конструктивным решением: и не каркас, и не сруб,— всё перемешано и непригодно для продолжения строительства. Экспертиза на стадии проверки проекта могла бы остановить внедрение неразумного решения, но, увы, значительные деньги уже вложены, уже есть отрицательное заключение эксперта и впереди суд, а странное строение ветшает под открытым небом (фото 5).
Красивый, большой и дорогой дом в аварийном состоянии. Плохо всё: проект, строительство. Только цена «хорошая» — ну очень дорогая! Вот если бы раньше эксперт или инженер технадзора увидели проект, то таких негативных последствий можно было бы избежать (фото 6 и 7).
Дом частично построен. Смета была так раздута, цены на материалы и работы так завышены, что денег хватило только на монолитные конструкции. Экспертиза установила двухкратное завышение сметной стоимости только после остановки строительства. А если бы застройщик обратился на стадии составления сметы к эксперту, то дом был бы полностью достроен за те же деньги (фото 8).
Этот красивый и уже готовый к проживанию дом эксперт увидел, когда хозяева уже въехали в него. Ужаснулись сначала жильцы трещинам «толщиной в палец», эксперт тоже был поражён и признал дом аварийным. Затем судья вынес решение о сносе дома и возврате денег. Ещё долго ужасались соседи, пока ломали дом, а они ломали головы над вопросом: «А наши дома такие же? Или нет». Фото 9 и 10.
Направления строительной экспертизы
Но вернёмся к направлениям строительной экспертизы. Прежде всего — это экспертиза идеи вашего будущего дома. Просто придите на собеседование к строительному эксперту с вашими размышлениями о будущем жилище, о его планировке, о видах фасадов и кровли, о предпочитаемых строительных материалах. Эксперт обязательно подскажет вам, что в идеях хорошо, что недопустимо, и как сделать лучше.
Экспертиза при выборе земельного участка под строительство тоже важный момент. Эксперт осмотрит участок и точно выяснит состояние и мощность инженерных коммуникаций, подведённых к участку, подскажет проектные решения по будущему дому, по оформлению участка и требуемой документации.
Экспертиза проекта вашего будущего дома. Неважно, большой или маленький дом вы себе строите, заказали полную проектную документацию или ограничились эскизным проектом в дополнение к договору подряда. Покажите проект эксперту, и он обязательно найдёт в нём что-либо нерациональное (и это в самом лучшем случае), а то и попросит доработать его или вообще сменить проектировщика. Помните, что качественный, полный и проверенный экспертом проект — серьёзный залог успеха при строительстве загородного дома или дачи.
Экспертиза договора подряда и сметы на строительство. Может быть по незнанию, но подрядчики крайне скудно отражают в договорах качество строительных работ и материалов, обязанности подрядчика и права заказчика. А без этого отстоять свои интересы будет нелегко. Договор подряда — важнейший документ на весь период строительства и срок гарантии, поэтому в нём должно быть всё отражено максимально полно и чётко. И это может проверить строительная экспертиза.
Экспертная проверка смет. Это увлекательное и моё любимое дело — чтение детектива и разгадывание кроссворда в одном источнике одновременно. Не перестаю удивляться завышению в сметах объёмов работ и материалов на 30, 50 и даже 100%, а ведь это могли быть ваши сэкономленные деньги! Кроме того, завышение расценок на оплату строительных работ не способствует повышению качества и ответственности рабочих за свой труд.
Экспертиза на всех этапах строительства. Здесь возможны два варианта сотрудничества со специалистами строительной экспертизы:
— разовые выезды на поэтапную приёмку выполненных работ, выезды при выявлении дефектов или возникновении подозрений в некачественной работе подрядчика;
- технический надзор за всеми этапами строительства объекта. Предпочтительнее заключить такой договор с самого начала строительства. Инженер технического надзора будет пристально следить за строительством, осуществлять контроль качества поступающих строительных материалов, принимать скрытые и выполненные работы, своевременно и оперативно реагировать на недостатки в работе строителей, чтобы устранять выявленные дефекты с минимальными потерями времени. Технический надзор сэкономит и ваше время, и нервы.
Возведение дома требует внимательного и ответственного подхода и строительная экспертиза и технический надзор вам в этом обязательно помогут.
Текст и фото: Александр Исаковский, инженер-эксперт
«Загородное строительство» № 11–12 (51-52), ноябрь-декабрь 2009 г.
Похожие статьи:
- Ремонт аварийных фундаментов
- Стройте теплый дом! Проектирование по правилам
- Возрождение жилого дома
- Что нам стоит дом построить?