Всё течёт, всё меняется... С течением времени вопрос реконструкции жилья приобретает всё большую актуальность: жизненные реалии и потребности человека весьма и весьма динамичны, кроме того, нормативы и требования к жилым помещениям подвергаются значительным изменениям.
Под реконструкцией зданий понимается довольно широкий перечень строительных мероприятий: от частичного «апгрейда» жилища до его полной перестройки. Порой даже сложно провести границу между ремонтом или перепланировкой дома и собственно реконструкцией, что, в принципе, и вызывает иногда различные правовые проблемы. За отправную точку будем считать такое определение — реконструкцией являются любые архитектурные и (или) стилевые изменения строения на базе имеющегося конструктива, причём степень вносимых изменений может быть столь высока, что, в свою очередь, различие между реконструкцией и новым строительством будет очень условным. А вообще Градостроительный кодекс Российской Федерации трактует реконструкцию как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объёма) и качества инженерно-технического обеспечения.
Кому нужна реконструкция?
Статистики учёта причин для реконструкции жилых домов не существует, но основной мотив, побуждающий владельцев браться за решение этой проблемы, можно выделить наверняка — купленный или доставшийся по наследству старый дом не соответствует запросам новых хозяев или вообще не годен для жилья. Актуальна и экономическая подоплёка вопроса — расходы на эксплуатацию «аварийного» дома, нуждающегося в постоянном ремонте, целесообразнее вложить в его реконструкцию. Опять же, изменение нормативов и требований к планировке жилых и вспомогательных помещений может привести к ситуации, когда вполне добротный дом юридически — согласно новым требованиям — считается непригодным для жилья и должен подвергнуться реконструкции.
Очевидной предпосылкой для реконструкции является также и покупка «недостроя». В этом, равно как и в предыдущих случаях, новое строительство нерационально, так как более половины расходов при строительстве составляют затраты на устройство фундамента и несущих стен. Ломать — не строить, как говорится, но стоит ли сносить строение с капитальными стенами, фундаментом, а иногда и с коммуникациями? Даже с учётом затрат на реконструкцию, решение о её проведении будет экономически оправданным.
Дом, приобретённый под «чистовую отделку», в некоторых случаях тоже может стать объектом реконструкции. Тут всё просто — здание проектировалось без учёта индивидуальных потребностей покупателя, но стоимость строения вкупе с затратами на реконструкцию, приемлемы для последнего и позволяют провести доработку дома (изменить отделку фасада и интерьеров, пристроить веранду или гараж, сделать перепланировку помещений).
Отдельный случай — «эстетическая» причина реконструкции дома, когда задачей изменений является преобразование внешнего невыразительного облика здания. Дом может оставаться в габаритах первоначальной постройки, но за счёт отделки фасадов, изменения пластики кровли, введения различных архитектурных элементов и надстройки башен возможно создание «нового» здания.
В остальных случаях необходимость реконструкции диктуется сугубо индивидуальными причинами: у владельцев появилась машина — нужен гараж, родились дети (внуки) — нужна дополнительная жилплощадь, да и просто захотелось иметь бассейн, библиотеку, спортзал, да мало ли что... В любой ситуации требуется изменение конфигурации и размеров здания, перепланировка, перестройка, надстройка этажей, дополнительная пристройка, то есть — реконструкция.
Построить или перестроить?
Изменять что-либо всегда сложнее, чем создавать новое. В реконструкции много привязок к различным строительным технологиям и территориальным факторам, которые следует учитывать при выполнении работ. Типовой реконструкции, априори, быть не может. Первоначально следует тщательно продумать целесообразность и возможность её проведения.
Совет
Чтобы при реконструкции загородных домов не страдал ландшафтный дизайн, целесообразно использовать каркасно-панельные технологии, которые позволяют аккуратно и компактно складировать строительные элементы и не накапливать строительный мусор.
Кирилл Буйко, генеральный директор ООО «Виллози Хаус»
Во-первых, перестройка может «встать» дороже нового строительства, во-вторых, цена вопроса — не первостепенный фактор, ведь нужно ещё за свои деньги получить в итоге то, что хотелось получить. А на практике часто бывает так, что незначительная (в сравнении с новым домом) экономия даёт лишь такую же незначительную отсрочку кардинального решения проблемы. Поэтому, в силу специфики процесса, вряд ли получится осуществить реконструкцию дома своими силами или путём найма гастарбайтеров. Реконструкция всегда требует высокой квалификации рабочих и проектировщиков. Порядок действий начинается с детального обследования фактического состояния конструкций здания. Экспертиза по техническому обследованию дома поможет свести ваши финансовые риски к минимуму, причём, заключение о текущем состоянии конструкций дома может дать только опытный эксперт-оценщик. В случае отсутствия проектной документации значение обследования вообще трудно переоценить. Далее, для составления проекта необходим архитектор, имеющий опыт подобной работы. После разработки проектной документации необходимо её согласование в различных инстанциях, а порядок оформления реконструкции объектов недвижимого имущества — это отдельная бюрократическая «песня»... Наверное, ни одна из строительных работ не требует такого количества согласований и утверждений.
Документы, необходимые для реконструкции:
1. Заявление о государственной регистрации права.
2. Квитанция об уплате государственной пошлины.
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
4. Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя (нотариально удостоверенная доверенность).
5. Разрешение на строительство объекта.
6. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
7. Правоустанавливающие документы на нереконструированный объект.
8. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
9. Кадастровый паспорт, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учёту объектов недвижимого имущества.
10. Договор долевого участия в строительстве (инвестиционный договор), договор о совместной деятельности (совместном участии в строительстве) либо справка (заявление) о том, что строительство велось самостоятельно без привлечения дольщиков.
Реконструкция по правилам и без...
Реконструкция — это сложный комплекс ремонтно-строительных работ, которые могут быть связаны с переустройством всего здания или только некоторых его частей. Начало любой реконструкции зданий связано с фундаментом, так как могло произойти ослабление кладки или уменьшение несущей способности грунта. При реконструкции фундаментов необходимо их разгрузить, то есть увеличить несущую площадь фундамента. Кроме того, заложенные в проект реконструкции дома изменения могут увеличивать нагрузку на основание фундамента, что также требует расширения его подошвы (за счёт подведения ленты или монтажа винтовых свай). Увеличение плотности и несущей способности грунта основания выполняют различными методами: цементацией, битумизацией, силикатизацией, термической обработкой, смолизацией, устройством набивных свай и втрамбовыванием щебня.
При сооружении пристройки особое значение имеет правильное сопряжение существующих и пристраиваемых фундаментов. Новую конструкцию нельзя жёстко связывать со старой, так как их фундаменты будут вести себя по-разному, и, если строения жёстко соединены друг с другом, возможны перекосы, трещины и другие повреждения в основном здании, которые возникнут вследствие деформации и усадки дополнительной постройки.
Снижение несущей способности стен дома происходит в результате воздействия тех же факторов, которые влияют на фундамент. Это общая осадка здания, трещины и эрозия на его стенах, а также разрушение общего каркаса несущей конструкции. Поэтому необходимо снижение нагрузки не только на фундамент сооружения, но и на стены. Добиться этого можно с помощью усиления конструкций стен и разгрузки верхних конструкций, в том числе крыши. Работы, связанные с перепланировкой, особенно по надстройке и подведению нового цокольного или подвального этажа, влекут за собой усиление конструкций стен существующего здания.
С появлением современных материалов и технологий усиления кладки такие мероприятия не являются проблемой. Можно использовать в каркасе строения железные конструкции и элементы для усиления прочности стен и повышения их несущей способности. Также возможна пристройка новой кладки вдоль всей поверхности стен — к ней прикрепляют анкерными болтами старые стены.
Новые нормативы по расходу энергии ужесточают требования к теплоизоляции здания и предполагают использование новых методов теплосбережения. Их применение в процессе реконструкции поможет снизить расходы на отопление здания. Вентилируемый фасад — современное решение для любого случая реконструкции фасада. Он не только скроет недостатки стен, но и придаст им дополнительное утепление и повысит защитные свойства.
Техническое состояние крыши, её эксплуатационные качества оказывают большое воздействие на находящиеся ниже помещения. При наличии дефектов в кровельном покрытии необходимо их устранить посредством покраски или замены повреждённых участков. Если износ значителен, то производится демонтаж всего покрытия и осуществляется полная реконструкция крыши. Понятно, что износившиеся участки труб и желобов тоже заменяют новыми. При надстройках и переоборудовании мансардного помещения меняют и стропильную систему.
«Реконструктор» ЛЕГО...
Реконструкция домов в сфере загородного строительства становится всё более популярным направлением. Неблагоприятные климатические условия Северо-Западного региона и, зачастую, низкое качество строительства приводят к разрушению здания, что обуславливает необходимость реконструкции. Помимо этого, рост рынка вторичного жилья и повышение требований к качественным характеристикам дома также способствуют этому.
Следует учитывать и то, что потребности в изменении жилища у владельцев часто меняются, поэтому в процессе строительства и реконструкции дома целесообразно предусматривать последующие преобразования. Технология «растущий дом», например, обеспечивает поэтапное строительство загородной дачи или коттеджа в процессе их эксплуатации (при необходимости). Стоит ли говорить, что такая «продуманность» позволит в будущем значительно сэкономить на реконструкции — дорогой и сложной процедуре строительства.
Текст: Александр Доминов
Консультанты: Татьяна Соломкина, архитектор
«Загородное строительство» № 7–8, июль-август 2009 г.
Похожие статьи:
- Каменная легкость: пено- и газобетон
- Несъемная опалубка: щепоцементная плита или блок?
- Парадокс пенобетона
- Блоки для строительства: из чего выбираем?