Особенности национального страхования, или Скупой платит дважды

В отличие от Европы и США, жители которых тратят колоссальные средства на страхование своего движимого и недвижимого имущества, россияне по-прежнему экономят на безопасности. В особенности это касается сегмента загородной недвижимости, несмотря на то, что именно загородные дома и дачи, выражаясь языком профессионалов, являются «наиболее рисковыми объектами» и нуждаются в дополнительной защите.

По данным АН «Петербургская недвижимость», наиболее популярно страхование недвижимости в организованных коттеджных посёлках, где количество застрахованных объектов составляет 95%.
– Несмотря на то, что в таких посёлках организована охрана территории, для загородных жителей остаются актуальными многие риски: стихийные бедствия, аварии инженерных систем, пожары, причиной которых может стать, например, короткое замыкание, – считает директор Центра коттеджных посёлков корпорации «Петербургская недвижимость» Андрей Петров. – Вопросами страхования в коттеджных посёлках обычно занимается управляющая компания, у которой есть возможность договориться со страховщиками о значительной скидке для жителей всего посёлка. Владельцы загородных домов на неорганизованных территориях вынуждены справляться с этим самостоятельно. Но и в нашем случае за собственником остаётся свобода выбора: какую страховую компанию предпочесть и страховать ли свою недвижимость вообще.

Между тем, специалисты считают, что у владельцев загородной недвижимости гораздо больше оснований страховать своё имущество, чем у обитателей городских квартир.

Главное отличие – повышенные риски

То, что загородные дома подвержены большему числу рисков – очевидный факт. Многие из них связаны с различными природными катаклизмами: наводнениями, ураганами, ливнями и т. п. В загородных домовладениях чаще, чем в городе, случаются пожары, они в большей степени подвержены кражам, особенно если используются хозяевами время от времени или исключительно в дачный сезон. К тому же, уровень комфортности современных загородных домов (т. е. оснащённость их различными инженерными коммуникациями) увеличивает количество рисков, обычно характерных для городского жилья. По данным страховщиков, прорывы труб в благоустроенных коттеджах происходят в три раза чаще, чем пожары. А пожароопасность, в свою очередь, возрастает из-за наличия бань, саун, каминов и прочей «атрибутики» загородной жизни.

– В основной пакет страхования загородной недвижимости мы включаем стандартные риски, – рассказывает представитель Санкт-Петербургского филиала СГ «Адмирал» Евгения Ратькова. – Это уничтожение или повреждение объектов в результате стихийных бедствий (наводнения, бури, урагана, смерча, цунами, шторма, ливня, града, обвала, лавины, оползня, паводка, половодья, селя, удара молнии, просадки грунта, выхода подпочвенных вод, землетрясения), пожара, взрыва бытового газа, наезда транспортных средств, падения камней, деревьев и летательных аппаратов, аварий систем отопления, водоснабжения и канализации, а также противоправных действий третьих лиц. Основным пакетом страхуются как конструктивные элементы строений, так и их внешняя и внутренняя отделка. Дополнительно от тех же рисков мы предлагаем страховать и движимое имущество, а также гражданскую ответственность владельцев загородной недвижимости от возможного нанесения ущерба третьим лицам, к примеру, соседям.

Отдельные риски зависят от времени года: поздней осенью и зимой, когда большинство загородных домов и дач становятся нежилыми, повышается опасность краж, весной наиболее вероятны паводки и наводнения, летом значительно возрастает угроза пожаров. Поэтому при желании владельца недвижимости застраховать свою загородную «резиденцию» не на весь год, а лишь на определённый период, сезонные риски непременно повлияют на увеличение ставки страхового вознаграждения.

– У страхователя есть возможность сократить предлагаемый нами в классическом варианте перечень рисков, вычеркнув из него наименее вероятные и включив наиболее актуальные риски. Но нужно иметь в виду, что комплексное страхование стоит на 20% меньше, чем страхование от тех же рисков по отдельности. В любом случае, величина страхового взноса не идёт ни в какое сравнение с суммой потенциальных убытков, – убеждена Евгения Ратькова. – К тому же, многие страховые компании дают возможность своим клиентам вносить платежи в рассрочку.

Арифметика страхового тарифа

Величина тарифа при страховании загородного дома зависит от множества факторов. К загородной недвижимости страховщики подходят с особой тщательностью и стремятся располагать максимально подробным описанием не только самих объектов, но также и местности, в которой они находятся.

В первую очередь принимается во внимание использованный при строительстве материал. Страхование деревянных или смешанных построек обходится в два раза дороже кирпичных. На 0,1–0,2% увеличится тарифная ставка, если возраст здания превышает 25 лет. Дорогой современный коттедж, возведённый по всем инженерным канонам и с соблюдением всех требований пожарной безопасности, можно застраховать в два раза дешевле обычных тарифов.

Неудачное месторасположение – в зоне паводков, на склоне оврага, недалеко от котлованов и в поймах рек – почти в три раза повышает стоимость страховки. Мало того, многие компании вообще не берут под страховую защиту объекты, находящиеся в зонах возможных стихийных бедствий. Учитывается также расстояние от дома до ближайшего населённого пункта, водоёма, пожарной части. Берётся в расчёт и наличие возле жилья объектов, повышающих степень риска (бани, складские помещения), а также аналогичных объектов внутри дома (каминов, саун, печей и т. п.). Все эти факторы серьёзно влияют на стоимость.

Тщательно анализируется страховщиками и местная статистика по правонарушениям. Надбавка за «проблемный» район может доходить до 20 и даже 40 процентов стоимости полиса. Расположение недвижимости в организованном коттеджном посёлке с охраняемой территорией даёт возможность застраховать её по пониженным ставкам. На 5-10% уменьшается тариф страхования, если дом оснащён системой видеонаблюдения, пожарной и охранной сигнализацией. Наличие металлических дверей и решёток на окнах также снижает тарифную ставку. Но если загородный дом используется владельцами не для постоянного проживания, стоимость страхового полиса автоматически возрастает на 10-15%. Если владелец загородного дома сдаёт его внаём, страховка также обойдётся значительно дороже.

Зато неплохую скидку – до 30% – можно получить за безубыточное страхование, в том числе и при переходе из других страховых компаний. Кроме того, можно сэкономить, заплатив всю сумму единовременно.

Средняя стоимость классического страхования загородной недвижимости, в зависимости от конкретного объекта страхования и набора рисков, колеблется от 0,5 до 1,1% от полной стоимости страхуемого имущества. Средний тариф по титульному страхованию (от утраты права собственности) составляет 0,45% от рыночной стоимости объекта. Страхование особо ценного имущества, при наличии документов о его оценочной стоимости, проводится по ставкам от 1,6 до 3,5%. Неценное имущество страхуется по более низким тарифам – 0,3-2%. Тариф за отделку колеблется от 0,3 до 1,4% от общей суммы.

Многие страховые компании предлагают владельцам загородной недвижимости экспресс-систему, которая не требует осмотра имущества и занимает минимум времени. Тарифы экспресс-страхования колеблются от 0,2 до 1,5%, но главный его недостаток – небольшой лимит ответственности страховой компании.

– Метод экспресс-страхования позволяет значительно сэкономить на оценке объекта недвижимости, так как договор в этом случае заключается без предварительного осмотра, – акцентирует внимание на доступности экспресс-программ, – утверждает Евгения Ратькова.
– Размер страховой суммы при таком страховании ограничен, но платёж по полису ниже, что делает экспресс-страхование весьма востребованным продуктом среди владельцев недорогой загородной недвижимости.

Сложности процедуры

По закону земельный участок и все строения, находящиеся на нём, – это различные объекты недвижимости. Они имеют разные свидетельства о регистрации и поэтому подлежат страхованию по отдельности. Помимо основных объектов – земельного участка и жилого дома –можно отдельно застраховать гараж, баню, хозяйственные постройки, а также ландшафтные сооружения – фонтаны, бассейны, скульптуры, беседки и даже зелёные насаждения.

Особые хлопоты при страховании загородной недвижимости доставляет ещё одна российская «национальная» особенность – нередко собственник не имеет на руках полного пакета документов, подтверждающих его права на недвижимость; либо имеет – но старого образца; либо дом, в котором уже давно живут, по документам считается объектом незавершённого строительства... А иногда случается, что загородный дом возведён на земельном участке, вообще не предназначенном для жилого строительства.

– Подобные обстоятельства могут стать причиной отказа в заключении договора, – подчёркивает значимость наличия документов, подтверждающих имущественные права на объект страхования, руководитель отдела урегулирования убытков СК «Альма» Сергей Чарпс. – Не менее важны для нас и акты приёмки в эксплуатацию систем электро- и газоснабжения, отопления, канализации. Мы принципиально не страхуем недостроенные дома и стараемся не работать с объектами, возведёнными с нарушением строительных норм и правил.

Однако не все компании столь категоричны в отношении страхования домов на этапе строительства и предлагают различные условия. Но в любом случае объекты незавершенного строительства должны иметь фундамент, стены, крышу и двери, а во время приостановки работ их необходимо «законсервировать» по всем правилам строительства.

По особой схеме проводится и оценка загородной недвижимости. В отличие от типовой городской квартиры, определить рыночную стоимость которой для специалистов не составляет труда, загородный дом – весьма индивидуальное сооружение. Поэтому процедура его оценки – более длительная и дорогостоящая операция.

– Для правильной оценки недвижимости страхователю нужно иметь документы, подтверждающие первоначальную стоимость всего объекта и его отдельных частей: материалов, отделки, оборудования, мебели и прочего имущества, – продолжает Сергей Чарпс. – Понадобятся и договоры с проектировщиками, строителями, отделочниками, монтажниками оборудования. При их наличии процедура оценки потребует гораздо меньше времени и средств.

Помимо рыночной стоимости загородного дома, страховщики определяют его восстановительную стоимость, считая, что при гибели недвижимого имущества страхователь не сможет купить аналогичный объект, а будет вынужден его отстраивать на существующем участке. Именно восстановительная стоимость (т. е. стоимость строительства аналогичного объекта) чаще всего ложится в основу договора со страховой компанией.

Внимательно читаем договор

Внимательное изучение договора со страховой компанией убережёт владельца недвижимости от разного рода неожиданностей.
Страховые выплаты в полном объёме (в размере суммы, указанной в договоре) возмещаются страховыми компаниями лишь при утрате (гибели) строения. Утратой строения страховщики признают такое его состояние, когда затраты на восстановление превышают обозначенную стоимость объекта. При частичном повреждении имущества компания оплатит его восстановление, включая стоимость работ и материалов, а также расходы на их доставку. В сумму страховой выплаты не войдёт стоимость неповреждённого и годного к дальнейшему использованию имущества (например, уцелевшего при пожаре фундамента), а также расходы на усовершенствование строения относительно того состояния, в котором оно находилось до наступления страхового случая.

В некоторых компаниях установлены ограничения в выплатах по отдельным элементам дома (например, не более 20% от страховой суммы в случае повреждения крыши или не более 10% за испорченную отделку). Если компания страхует загородный дом от кражи со взломом, а ущерб будет причинён вором, который воспользуется потерянными или украденными у хозяев ключами, компенсации можно не дождаться. Страховщик может запросто отказать в выплатах, если имущество пострадало в результате действий третьих лиц, а страхователь не желает возбуждать уголовное дело.

При страховании не на полную стоимость недвижимости, к примеру, когда при полной стоимости дома в $50 тыс. владелец страхует его на $25 тыс., компенсация ущерба за повреждённое имущество будет производиться в тех же пропорциях, в данном случае в размере 50% от необходимой для восстановления суммы.

Страховая компания не будет выплачивать компенсацию, если повреждение или уничтожение застрахованного объекта произойдёт в результате естественных процессов старения, гниения, коррозии и т. д. Эти события не считаются страховыми, равно как и военные действия, забастовки, конфискация по решению властей и воздействие ядерной энергии. Условия, при которых страховая компания освобождается от возмещения ущерба страхователю, обязательно указываются в договоре.

Особого внимания при оформлении договора заслуживает перечень рисков, включённых в основной пакет, а также список объектов, на которые этот договор распространяется. Чем меньше набор покрываемых рисков, тем дешевле обходится страховка, но возрастает вероятность того, что неприятность, способная нанести ощутимый ущерб, окажется за рамками договора страхования.

Практичные европейцы обычно совмещают различные способы физической защиты своей собственности со страхованием. В России по традиции выбирают из того, что дешевле обходится. Но ситуация меняется. Развитие организованного коттеджного строительства заметно преобразует петербургский пригород, и постепенно он становится всё более цивилизованным и благополучным.

Текст: Наталья Вертилецкая

«Загородное строительство», № 4 (32), 2008 г.

Похожие статьи: