Во Всеволожском районе Ленинградской области идёт строительство автомобильной дороги «КАД-Скотное», что влечет за собой изъятие большого количества земельных участков, находящихся в зоне идущего строительства. Поэтому каждый собственник должен хотя бы в общих чертах представлять порядок действий при возникновении такой чрезвычайной ситуации.
Многие из этих земельных участков не оформлены должным образом: у них нет кадастрового номера, они не являются собственностью (до сих пор находятся в пожизненном наследуемом владении или бессрочном пользовании). Некоторые из них не обрабатываются (не используются) более трёх лет и, согласно действующему законодательству, могут быть изъяты.
Земельный кодекс РФ предусматривает возможность изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В статье 49 ЗК РФ приводится обширный список объектов, под размещение которых возможно изъятие земель частных владельцев: объекты обороны, транспорта, энергетики, связи, электро-, газо-, тепло- и водоснабжения, дороги и т. д. Вряд ли есть смысл приводить весь список полностью, тем более что пункт 3 той же статьи предусматривает возможность её расширительного толкования, то есть распространение на объекты и обстоятельства, не перечисленные в списке.
Земельный участок может быть изъят у собственника путём выкупа, соответствующее решение принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. При этом собственник имеет право пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению вплоть до момента его отчуждения.
Выкупная цена участка определяется соглашением сторон — собственника и государственного (муниципального) органа. При определении выкупной цены в неё включаются: рыночная стоимость самого земельного участка, стоимость находящегося на нём недвижимого имущества, убытки, причинённые собственнику изъятием земельного участка, в том числе и упущенная выгода. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой земельный участок взамен изымаемого, с зачётом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник не согласен с решением об изъятии либо сторонам не удалось прийти к соглашению о выкупной цене и других условиях выкупа, государственный орган, принявший решение об отчуждении, может предъявить иск в суд о выкупе земельного участка.
Так как прийти к взаимовыгодному соглашению, при котором собственник был бы полностью удовлетворён предоставленной ему компенсацией, удаётся крайне редко, судебные разбирательства в данных случаях практически неизбежны. Итак, что должно являться предметом доказывания при определении суммы компенсации:
1. Рыночная стоимость земельного участка. Является основной суммой (обычно от 50 до 90% от общей суммы иска) и вызывает наибольшие споры. Может определяться по суммам совершённых сделок с аналогичными участками, стоимости участков, выставленных на продажу, однако следует учитывать, что полностью идентичных участков не существует. Поэтому представитель собственника будет заинтересован в сборе статистической информации по наиболее дорогим участкам с признаками соответствия отчуждаемому по площади и месту расположения (соответственно, противоположная сторона — по дешёвым). Предметом доказывания станет соответствие характеристик и потребительских качеств участков, взятых в качестве примера отчуждаемому участку. Часто есть смысл требовать предоставления другого земельного участка взамен изымаемого, с вычетом его стоимости из общей суммы иска — в ряде случаев для государства проще выделить земельный участок, даже превосходящий по своим качествам отчуждаемый, чем выплатить наличными крупную сумму денег.
2. Стоимость жилого дома и построек хозяйственного назначения. Определяется аналогично стоимости земельного участка, кроме того, если строительство и реконструкция проводились недавно, целесообразно представить документы, подтверждающие затраты на выполненные работы и материалы. В случае если расположенный на отчуждаемой земле дом являлся вашим единственным жильём, вы имеете право взамен земельного участка и строений претендовать на предоставление вам равноценной по жилой площади квартиры в многоквартирном доме, даже если стоимость этой квартиры будет превышать стоимость отчуждаемого имущества. Такой возможностью часто пользуются жители ветхих частных домов, расположенных на окраинах населённых пунктов, при отчуждении земли под городское строительство.
3. Стоимость зелёных насаждений, находящихся на отчуждаемом участке. Расчёт стоимости производится на основании Постановления Правительства Ленинградской области № 134 ?2003 г., которым определен порядок расчёта в зависимости от вида растений, их состояния и других критериев.
4. Упущенная выгода. В этот раздел можно включить прекращение обязательств перед третьими лицами (например, вами был заключён договор на длительный срок о сдаче части дома в аренду); доход от продажи выращенной на участке сельхозпродукции.
5. Расходы:
- на переезд, поиск другого участка (жилища), если расположенный на участке дом был вашим единственным жильём — расходы на аренду равноценного жилья до переезда и т. д.;
- понесённые вами при подготовке и проведении судебного разбирательства: оценка имущества, вынужденный пропуск работы, транспортные расходы.
Например, у фермера была изъята часть земельного участка (около трёх гектаров) под строительство и полосу отчуждения автомобильной дороги. Участок у него находился в бессрочном пользовании, поэтому вопрос о выкупе под муниципальные (государственные) нужды даже не поднимался. Единственное, на что мог рассчитывать фермер — выплата компенсации из расчёта недополученной прибыли за несколько лет вперед. Сумма компенсации составила менее 50000 рублей.
Что можно посоветовать владельцам земельных участков, оказавшимся в такой ситуации?
Необходимо, чтобы документы на земельный участок были в полном порядке: кадастровый план с кадастровым номером, который позволял бы с абсолютной точностью понимать месторасположение участка, его границы и площадь.
При любых спорах по стоимости имеет смысл заказать независимую экспертизу с оценкой рыночной стоимости земельного участка.
Если вы ведёте какую-либо коммерческую деятельность на занимаемом земельном участке, то следует показывать весь оборот и всю получаемую прибыль, не пытаясь как-то её минимизировать. Эти суммы (по данным налоговой инспекции) могут служить основанием для расчёта компенсации по упущенной выгоде и расходов (на переезд, подготовку нового участка и т. п.).
Если у вас есть заключённые долгосрочные контракты (обязательства) по использованию земельного участка, то надо предъявить расчёт недополученной прибыли для её компенсации. Сразу хочется предупредить землевладельцев, что все подобные документы рассматриваются максимально придирчиво, суммы и основания для выплаты проверяются сразу по нескольким направлениям.
Никогда не забывайте, что вашим оппонентом на судебном процессе будут государственные или муниципальные органы, интересы которых защищают штатные юристы. Для выигрыша дела, представленные вами аргументы должны быть убедительнее, документы — исчерпывающими и безупречно подготовленными.
Текст: Виктор Щёлоков, Председатель Совета Директоров Центра Юридической Поддержки Землепользователей
«Загородное строительство» № 7–8, июль-август 2009 г.
Похожие статьи:
- Уточнение границ участка
- Цена земли
- Общедоступный кадастровый учет
- Право собственности, или право пользования
- Приватизация земельных участков
- Сам себе технадзор. О правах потребителей